Une intervention rendue nécessaire par une gestion passée défaillante

Sous les précédentes présidences de LMH, la gestion des biens immobiliers a été marquée par des dérives : retard d’entretien, dégradation accélérée du patrimoine, mauvaise gestion des finances et non-respect des normes essentielles de confort et d’énergie. La MEL se voit aujourd’hui contrainte d’intervenir pour redresser cette situation. La transformation de LMH en SEM est la seule solution pour remettre de l’ordre et offrir aux locataires un environnement de qualité et conforme aux attentes actuelles.

LMH avait des moyens de fonctionnement, mais pas les ressources nécessaires pour atteindre ses ambitions. Les 70 millions d'euros alloués dans la précédente convention, sur une période de 10 ans, étaient insuffisants pour répondre aux nouveaux défis : inflation, hausse des taux d’intérêt, exigences de la loi climat et résilience. Alors que LMH ne réhabilitait que 500 logements par an, l’objectif actuel est de doubler ce nombre pour atteindre 1 000 logements réhabilités chaque année.

La MEL a donc choisi de financer cette ambition. Il s’agissait de faire un choix clair : investir pour répondre aux besoins urgents de réhabilitation, ou se contenter d’une gestion de crise avec peu d’ambition. La MEL a opté pour la première option, en plaçant au cœur des priorités l’investissement dans le logement social. C’est dans ce cadre qu’elle a lancé un appel à manifestation d’intérêt en juin 2024 afin d’identifier un partenaire opérationnel et financier pour accompagner la transformation de LMH en SEM. La MEL recherchait ainsi un acteur capable de contribuer à ces ambitions tout en respectant les priorités définies dans le Programme Local de l'Habitat (PLH), notamment le développement d’un habitat de qualité, la promotion de la mixité sociale et l’accès à un logement abordable pour tous.

Un modèle actuel asphyxié par les politiques nationales

La Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), mise en place en 2018, a fortement affaibli LMH : 12 M€ de pertes annuelles, soit près de 130 M€ d’ici 2035. Malgré un mécanisme de compensation partielle, les équilibres financiers sont rompus. Cette situation a pour conséquence directe de limiter la capacité d’investissement de LMH, au moment même où les enjeux de rénovation énergétique, d’entretien du patrimoine, et de développement de l’offre sont devenus critiques. Le modèle actuel ne permet plus de répondre à l’ambition nécessaire.

Une SEM pour investir plus, sans renier le service public

La transformation de LMH en SEM vise à mobiliser davantage de fonds propres, tout en conservant une gouvernance publique majoritaire : la MEL détiendra 69 % du capital et la majorité des voix au conseil d’administration. En l’état, la proposition au conseil métropolitain n’est ni une vente, ni une privatisation, mais un levier d’action au service du logement social.

Les rumeurs sur une perte de contrôle par la MEL sont sans fondement. Le modèle de SEM garantit une gouvernance publique à 100 %. Le « pacte d’actionnaires » assurera que la MEL puisse exercer un contrôle sans faille sur les grandes orientations stratégiques, avec une majorité au conseil d’administration composée de ses représentants. La MEL est fermement déterminée à préserver l’intérêt public et à mettre en œuvre une gestion rigoureuse et transparente.

Un partenaire d’intérêt général : CDC Habitat

Dans le cadre de l’appel à manifestation d’intérêt lancé par la MEL en juin 2024, la proposition de CDC Habitat sera proposée au vote du prochain conseil métropolitain : la réalisation du programme de réhabilitation ambitieux, le maintien du budget de maintenance et des efforts de gestion courante, la présence sociale renforcée sur le terrain, la diversification de la production de logements neufs et la mutualisation de services et de compétences.

CDC Habitat, acteur public majeur du logement social, apporte 95 M€, aux côtés des 35 M€ de la MEL. Son expertise en réhabilitation (12 000 logements/an, projets ANRU, transition énergétique) garantit la réussite du projet. CDC Habitat n’est pas un opérateur privé : son action est guidée par l’intérêt général.

Un plan d’investissement massif d’ici 2035 pour rénover et produire du logement social

Le contexte est clair : 2,4 milliards d’euros d’investissements sont nécessaires d’ici 2035 pour réhabiliter 12 000 logements et en construire 5 000. Sans ce partenariat et cet apport de 130 millions d’euros de fonds propres, ce programme vital pour les habitants et les quartiers populaires serait irréalisable.

Loin de constituer une « braderie » ou un compromis avec des intérêts privés, l’apport de CDC Habitat est un investissement qui vise à structurer un modèle économique capable de relever les défis liés à la rénovation du parc immobilier. Cet investissement est le levier nécessaire pour remettre en état un patrimoine dégradé et assurer une gestion publique durable et responsable : le partenariat permettra de mobiliser 130 millions d’euros, dont 95 millions d’euros apportés par CDC Habitat et 35 millions d’euros de la MEL. Ce montage garantit la réalisation du programme de réhabilitations et de 5 000 constructions neuves par an.

Le projet de transformation s’accompagne d’un programme de réhabilitation ambitieux, avec un investissement moyen de 70 000 € par logement. Un programme colossal pour moderniser le parc, réduire la consommation énergétique et mettre les logements conformes aux normes actuelles du DPE. L’objectif est clair : la réhabilitation de 12 000 logements d’ici 2035, pour répondre aux besoins immédiats des locataires et anticiper les exigences des années à venir.

La MEL assume ses responsabilités vis-à-vis des agents publics

Contrairement à ce qui a pu être suggéré, aucun agent ne sera laissé de côté dans le cadre de la transformation de LMH en SEM. La MEL prend pleinement ses responsabilités et garantit un accompagnement individualisé pour chaque agent :

• La quarantaine d’agents titulaires de la fonction publique sera réintégrée dans les effectifs de la MEL et, s’il l’accepte, placés en détachement auprès de la future SEM, conformément aux règles statutaires.
• Pour les plus de 700 autres collaborateurs de LMH, leur contrat de travail sera automatiquement transféré dans la nouvelle société, sans aucun impact pour leurs droits.

Les agents publics, les salariés de LMH, comme les locataires, sont au cœur de ce projet de redressement et de relance.