Un partenariat pour répondre aux défis de la transition énergétique et améliorer le confort des locataires avec CDC Habitat

Face aux exigences de la loi Climat et Résilience et à l’objectif de neutralité carbone 2050, LMH doit engager un vaste programme de réhabilitation de son patrimoine. Avec un âge moyen de 44 ans, le parc de LMH nécessite une intervention indispensable. La hausse importante des prix de l’énergie ces dernières années a également mis en lumière la vulnérabilité du parc, et de ses locataires, aux aléas climatiques.

Sur près de 35 000 logements, LMH en compte environ 9 000 classés en étiquette énergétique E et environ 800 en étiquettes F et G. Ces habitations nécessitent une rénovation rapide et de qualité pour éviter de nouvelles interventions à court terme. Entre 2010 et 2020, seulement 4 000 logements ont été traités, pour un coût moyen de 70 000 € par logement, ce qui illustre l’ampleur du défi à relever.

Le programme ambitieux porté par LMH prévoit la réhabilitation d’environ 12 000 logements d’ici 2035, incluant les réhabilitations du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) en cours. L’investissement moyen de 70 000 € par logement permettra des économies de charges de l’ordre de 30 à 50 % pour les locataires en éradiquant toutes les étiquettes E, F et G.

Les atouts de la proposition de CDC Habitat

Dans le cadre de l’appel à manifestation d’intérêt, la proposition de CDC Habitat a été retenue car elle répond aux priorités de la MEL :

• la réalisation du programme de réhabilitation ambitieux,
• le maintien du budget de maintenance et des efforts de gestion courante,
• la présence sociale renforcée sur le terrain,
• la diversification de la production de logements neufs
• et la mutualisation de services et de compétences.

Ce partenariat entre la MEL et CDC Habitat permettra de mobiliser au total les 130 millions d’euros de fonds propres nécessaires à la rénovation des 12 000 logements et à la production des 5 000 logements du projet de LMH.

CDC Habitat, qui réalise entre 10 000 et 12 000 réhabilitations par an et intervient dans une centaine de projets ANRU, mettra son expertise au service de la future SEM LMH. Cette collaboration permettra de bénéficier de l’expérience d’un acteur majeur du logement social en France, notamment en matière de maîtrise d’ouvrage et d’optimisation des coûts. La future SEM LMH pourra adhérer à certains Groupements d’Intérêt Économique (GIE) de CDC Habitat, bénéficiant ainsi de services de conseil, de partage d’expertise ou d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

Aucune hausse de loyers liée au passage en SEM pour les locataires de LMH

La transformation de LMH en Société d’Économie Mixte ne modifiera en rien les règles d’évolution des loyers. Comme aujourd’hui, ils continueront à suivre l’Indice de Référence des Loyers (IRL), fixé au niveau national. Le montant initial du loyer d’un logement social est lui aussi déterminé selon une méthode réglementée et identique pour tous les bailleurs, qu’ils soient un OPH ou une SEM. Le statut juridique du gestionnaire n’a donc aucune incidence sur le niveau des loyers.

Une gouvernance préservée pour la MEL au sein d’une nouvelle SEM

Pour accueillir CDC Habitat à son capital, LMH ne peut rester sous le statut d’OPH. L’organisme sera donc transformé en Société d’Économie Mixte (SEM) de logement social, dans le cadre d’un dispositif devenu classique à l’échelle nationale, mais inédit à cette échelle de financement. La nouvelle SEM sera majoritairement détenue par la MEL (69 % du capital), avec 31 % pour CDC Habitat, via sa filiale SAS ADESTIA. Cette gouvernance préserve le pilotage public tout en s’appuyant sur l’expertise d’un grand opérateur national.

Entre avril et décembre 2025, une SEM transitoire sera constituée, avant l’absorption de LMH en décembre 2025, via un transfert unique de patrimoine.

Le partenariat permettra de mobiliser 130 millions d’euros, dont 95 millions d’euros apportés par CDC Habitat et 35 millions d’euros de la MEL, initialement dédiés à la convention 2019 entre la MEL et LMH. Ce montage garantit la réalisation du programme de 12 000 réhabilitations et de 5 000 constructions neuves par an.

La MEL assume ses responsabilités vis-à-vis des agents publics

Contrairement à ce qui a pu être suggéré, aucun agent ne sera laissé de côté dans le cadre de la transformation de LMH en SEM.

La MEL prend pleinement ses responsabilités et garantit un accompagnement individualisé pour chaque agent :

• La quarantaine d’agents titulaires de la fonction publique sera réintégrée dans les effectifs de la MEL et, s’il l’accepte, placés en détachement auprès de la future SEM, conformément aux règles statutaires.
• Pour les plus de 700 autres collaborateurs de LMH, leur contrat de travail sera automatiquement transféré dans la nouvelle société, sans aucun impact pour leurs droits. Les agents publics, les salariés de LMH, comme les locataires, sont au cœur de ce projet de redressement et de relance.

Calendrier prévisionnel

• Avril 2025 : délibération du Conseil Métropolitain
• 1er janvier 2026 : entrée en vigueur de la SEM LMH

« Dans un contexte de crise du logement social, la MEL agit avec détermination pour préserver et renforcer son outil public du logement. Le partenariat stratégique avec CDC Habitat marque une étape clé : il nous permettra d’accélérer la rénovation du parc existant, de soutenir la production de nouveaux logements et de répondre plus efficacement aux besoins des habitants. Tout cela, sans jamais renoncer au contrôle public sur cet outil essentiel. C’est une alliance entre expertise nationale et gouvernance locale, au service de l’intérêt général au plus près des territoires. » Damien Castelain, Président de la MEL