12 000 logements à réhabiliter d’ici 2035 et 300 à construire chaque année

La loi Climat et Résilience d’une part, et l’objectif de neutralité carbone 2050 d’autre part, obligent LMH à entrer dans une logique de réhabilitation intense de son patrimoine, en commençant par les sites les plus fragiles.

Avec un âge moyen de 44 ans, le parc de LMH représente 35 000 équivalents logements dont 9 000 en DPE étiquette E, et environ 800 en étiquettes F et G sur lesquels il faut intervenir rapidement.  Pour rattraper ces situations techniques fortement dégradées et traiter durablement son parc de logements, LMH doit ainsi réhabiliter 12 000 logements entre 2024 et 2035. Avec un coût moyen par logement de 85 000 euros, ce grand programme de réhabilitation représente un investissement pour l’organisme estimé à 1,2 milliard d’euros.

Par ailleurs, LMH doit produire a minima 300 logements locatifs sociaux neufs par an, incluant la reconstitution de l’offre NPRU au titre de la convention d’objectifs et de moyens 2019-2028 convenue avec la MEL.  Pour accompagner sa stratégie de diversification, LMH souhaite pouvoir aller au-delà de cet objectif en investissant pleinement le gisement foncier métropolitain composé des friches industrielles ou commerciales, et la reconversion de bâtiments tertiaires. Au total, pour financer l’ensemble des projets de réhabilitation et de développement estimés à 2,4 milliards d’euros.

Un partenariat financier au service des ambitions de la MEL en matière d’habitat

Pour financer l’ensemble des ambitions fixées par le Conseil d’administration de LMH, un apport en fonds propres complémentaires de 120 M€ a minima s’avère nécessaire sur les 10 prochaines années, après mobilisation par LMH de l’emprunt long terme et des subventions publiques d’État et de la MEL.

La Métropole Européenne de Lille va donc lancer un appel à manifestation d’intérêt (AMI) auprès de grands groupes de logement social en capacité de contribuer au projet d’investissement de LMH. L’AMI sera lancé à l’automne 2024. Celui-ci fixe comme conditions non négociables de réponse :

• la réalisation du programme de réhabilitation : 12 000 logements à rénover à fin 2034 ;
• le maintien du budget de maintenance ;
• le maintien des efforts de gestion courante (vacance, impayés, coût de structure) ;
• le maintien de la présence sociale sur le terrain.

Par ailleurs, la MEL souhaitant conserver un contrôle direct et fort sur son bailleur, cette participation est envisagée dans le cadre d’une transformation de l’office en SEM d’habitat. Ce statut protégera durablement les intérêts de la MEL qui y restera majoritaire dans sa gouvernance, nécessitant pour la nouvelle société un pilotage opérationnel et financier particulièrement efficient.

« LMH, en tant que bailleur social de la MEL, est un acteur majeur du logement social et de la politique d’aménagement du territoire métropolitain. L’organisme porte un projet très ambitieux en matière de réhabilitation avec 12 000 logements concernés et un objectif de 300 réalisations annuelles en production de logements locatifs sociaux neufs. Pour mener à bien cette politique en faveur de l’habitat, la MEL et LMH travaillent de concert depuis 18 mois pour définir le besoin et les modalités de financement du projet de l’office. À travers le lancement d’un AMI, la MEL entend conforter l’action de LMH et permettre à l’organisme de développer son action et ses ambitions au service de tous les métropolitains. » commente Damien Castelain, Président de la Métropole Européenne de Lille.